전세 계약하는 것도 중요하게 확인해야 하는 것들이 많습니다. 전세사기가 많아지는 요즘 예방이 최우선이기 때문에 계약 체결 전과 체결한 후의 유의사항에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 체결 전과 체결 후 유의사항
전세계약 체결 전 체크리스트
1. 주택상태
- 무허가 불법 건축물의 경우 주택 임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
- 불법, 무허가 주택여부와 임대인에게 하자보수 요청이 가능한지 확인해야 합니다.
- 불법, 무허가 주택여부는 건축물대장을 열람하여 확인하고 하사보수는 현장에서 직접 확인합니다.
2. 적정 전세가율
- 적정 전세가율이란 전세로 주택을 임대할 경우 전세금을 얼마로 책정하는지를 나타내는 지표입니다.
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 전세가율이 높은 경우에는 조심해야 합니다.
- 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하기 위해 확인해야 합니다.
적정 전세가율 확인방법
- 국토부 실거래가 공개시스템이나 지역별 지역별 전세가율을 체크합니다.
또는 부동산 정보사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통해 시세를 확인하거나 직접 발로 확인할 경우 전세주택 인근의 중개 업소를 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
3. 선순위 권리관계
- 내 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 꼭 확인하세요
- 등기소에서 등기부등본을 통해 가등기, 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인합니다.
- 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람내역, 확정일자 부여현황 확인)
4. 임대인의 세금체납여부
- 임대인에게 미납된 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 꼭 확인하세요
- 국세의 경우 세무서나 홈텍스에서 지방세의 경우 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인합니다
(임대인 동의 필요) 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납국세 열람 가능
전세계약 체결 시(당일) 체크리스트
1. 임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인 여부나 임대인 대리인 여부를 확인하고 계약을 체결해야 전세사기를 피할 수 있습니다.
- 임대인의 신분증이나 대리인의 위임장, 인감증명서를 확인하고, 보증금 입금 시 임대인 또는 대리인의 본인계좌 여부를 확인한 후 이체해야 합니다.
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
- 국가공간정보포털에서 부동산중개업조회를 통해 정상 영업 여부를 확인하세요
- 또한, 중개대상물 확인, 설명서확인, 손해배상책임 관련증서 등도 확인해야 합니다.
3. 주택임대차 표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용해야 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현환 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
- 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드할 수 있습니다.
- 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요
4. 권리관계 재확인
- 근저당 등 권리관계를 확인합니다.
- 등기부등본, 인터넷 등기소를 이용해 확인합니다.
전세계약 체결 후 체크리스트
주택임대차 신고
- 법적 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 합니다.
- 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여됩니다.
- 주민센터 방문 또는 온라인 부동산 거래관리시스템을 통해서 신고할 수 있습니다.
잔금 지급 시 체크리스트
권리관계 변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상에 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 체크하고, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 이사 갈 준비가 되어 있는지 확인 후 잔금을 지급해야 합니다.
이사 후 체크리스트
1. 전입신고
2. 전세보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 관련 사고 발생 시 보증 회사에서 보증금 반환을 책임져주므로 안전합니다.
- 보증기관에 문의하여 가입
- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등
마치며...
어렵게 구한 전세자금으로 새로운 보금자리를 찾는 분들이 사기 피해를 당하지 않도록 위 유의 사항을 숙지하여 전세계약을 안전하게 체결하는 것을 바라겠습니다.
댓글